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Expatriation portugal

Plus values immobilières au Portugal et en France

Plus values immobilières au Portugal et en France

I. Sur les biens détenus en France:

La plus value immobilière est un impôt qui est calculé sur la différence entre le prix d’achatde revient d’un bien et son prix de revente. Elle est fonction de plusieurs facteurs tels que la nature du bien,  sa durée de détention (elle est dégressive au fur et à mesure des années) et bien sûr son prix. Des exonérations sont possibles dans certains cas de figure, notamment dans le cadre de la revente de sa résidence principale (attentionl’exonération s’applique seulement si on est toujours résident Français au moment de la vente).

Il est donc très important de bien vous renseigner auprès d’un notaire sur la/les plus-values immobilières auxquelles vous serez soumis si vous envisagez la revente de l’un ou plusieurs de vos bien lorsque l’on envisage de s’expatrier. Ne sont pas concernés par les plus values immobilières les personnes étant en location et/ou ne disposant pas de patrimoine.

Simulateur de plus values immobilières du site notaires de France:

http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

1) Exonération d’impôt sur la plus value de la résidence principale:

 

 

 

 

 

 

 

 

Tout dépend de votre patrimoine immobilier mais la plupart du temps il est fortement conseillé de vendre votre résidence principale avant de vous expatrier afin de bénéficier de l’exonération sur la plus value immobilière de la résidence principale. (Dans le cas où vous ne souhaiteriez la conserver pour un éventuel retour après les 10 ans d’exonération)

2) Cession d’un bien immobilier en France détenu directement

 

 

 

 

 

 

 

La cession d’un bien immobilier en France par une personne physique non résidente relève du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U à 150 VH et 244 bis A).

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes physiques et les associés personnes physiques de société ou de groupement dont les résultats sont imposés au nom des associés (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI), sont soumis à un  prélèvement au taux de 36,2 %. Ce prélèvement correspond à un impôt de plus-value à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 €, un représentant fiscal doit être désigné, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans. En cas de contestation de l’administration sur la liquidation de la plus-value, le représentant sera l’interlocuteur de l’administration. La désignation d’un représentant fiscal peut engendrer des coûts supplémentaires pour le vendeur.

A compter du 1er janvier 2015, les personnes physiques résidentes dans l’Union européenne, et dans certains cas, dans l’Espace Economique Européen (EEE), n’ont plus l’obligation de désigner un représentant fiscal en France. Les contribuables résidant hors de ses Etats, restent tenus à cette obligation , y compris les pays et territoires d’Outre-Mer tels que la Polynésie Française, la Nouvelle Calédonie, Saint-Barthélémy…

Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe.

Certaines mesures d’exonération de plus-values immobilières qui existent pour les résidents français s’appliquent également aux non-résidents. Ainsi, la cession d’un immeuble détenu depuis plus de trente ans est exonérée d’impôt.

Enfin, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est susceptible de s’appliquer. Elle est de 2% pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 € et peut s’élever jusque 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.

L’exception :

Il existe une mesure qui permet à un non résident, au sens de l’article 4B du CGI, de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France (CGI 150 U-II 2°).

L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.

Trois conditions doivent être respectées :
1. le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;
2. le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
3. le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.

Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI

Si le bien immobilier est détenu à travers une SCI de droit français soumise à l’impôt sur le revenu et à prépondérance immobilière, le principe reste le même. Là encore, les conventions internationales peuvent déroger à ce principe.

La cession peut porter sur les titres de la SCI ou les immeubles détenus par la SCI. Dans certains cas, un représentant fiscal devra être désigné.

Il en ira ainsi lorsque la quote-part du prix de cession reçue par les associés non résidents à concurrence de leur participation dans la SCI sera supérieure à 150 000 €.

Il convient de noter que si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne s’applique pas.

Où se renseigner ?

DINR (Direction des Impôts des Non-Résidents)

10 rue du Centre
TSA 50014 NOISY-LE-GRAND
93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX

Pour la liste des conventions internationales signées par la France : www.legifrance.gouv.fr

Pour trouver la doctrine administrative : www.impots.gouv.fr

Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr

A retenir

La cession d’un immeuble en France est imposable en France.

Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.

Il existe des mesures d’exonération.

Source: notairesdefrance

⚠ Par ailleurs, les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des exonérations d’impôts prévues en cas de cession de la résidence principale ou lors de la première vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale⚠

Comment est calculé votre impôt ?

Vous êtes non résident et réalisez une plus-value imposable en France. Elle sera déterminée selon les mêmes modalités que celles applicables aux résidents de France avec notamment la prise en compte d’un abattement pour durée de détention.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

• 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de 22 ans.

S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

Quelle déclaration devez-vous remplir ?

Pour la cession de biens ou droit immobilier, vous devez remplir le formulaire 2048-IMM-SD (accessible dans les fichiers télechargeables ci-après>[Download not found]).

Cas particuliers :

• lorsque le lieu de situation des biens est situé dans Paris intra-muros, l’accréditation doit être demandée auprès de la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France (département de Paris – Missions foncières 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01-53-27-46-45);

• lorsque le siège de la société à prépondérance immobilière (cession de parts, actions ou droits) est situé à l’étranger l’accréditation doit être demandée auprès D.R.E.S.G. 10, rue du Centre 93 465 Noisy-le-Grand Cedex.

Comment devez-vous payer l’impôt ?

L’impôt dû (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est versé par le notaire au moment de la vente.

En cas de perception d’autres revenus en France soumis à l’impôt sur le revenu, le montant de la plus-value doit en outre être reporté dans le formulaire 2042 C (case 3VZ) afin d’être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

II. Plus values sur les biens détenus au Portugal:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Je suis propriétaire d’un bien immobilier au Portugal, et je le revends plus cher que son prix d’achat. Comment et où serai-je imposé?

S’agissant d’un revenu immobilier, la plus-value est toujours taxée dans le pays de situation du bien en application de la convention fiscale de 1971 entre la France et le Portugal pour éviter la double imposition, cette plus-value sera donc taxée au Portugal.

L’impôt à la plus-value immobilière sera dû en même temps que l’impôt sur le revenu : vous devrez donc la déclarer dans votre déclaration IRS au Portugal.

Toute vente immobilière doit d’ailleurs être déclarée à l’ « Autoridade Tributaria », qu’elle génère ou non de la plus-value.

Voici les principaux cas d’exonération :

Les biens acquis avant le 1/01/1989 ne sont pas assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si le bien a été acquis postérieurement au 01/01/1989, vous serez assujettis à l’impôt.

Néanmoins le code fiscal portugais prévoit une exonération en cas de vente de la résidence principale (habitaçao propria e permanente) et de remploi dans l’achat, la construction ou des travaux d’amélioration d’une nouvelle résidence principale. Le remploi doit avoir lieu soit par anticipation dans les 24 mois antérieurs à la vente, soit a posteriori dans les 26 mois à compter de la vente de votre résidence principale. En cas de remploi partiel, le montant non réinvesti sera assujetti à l’impôt.

Pour les ventes entre 2015 et 2020 de biens acquis au moyen d’un emprunt contracté avant le 31/12/2014, le code fiscal portugais prévoit une exonération s’il s’agit de la vente de votre unique bien à usage d’habitation. Vous ne devez donc pas être propriétaire d’autres biens au jour de la vente.

Par conséquent, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, ou qu’il s’agit de votre résidence principale mais que vous ne souhaitez pas réinvestir le prix de vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale, vous serez assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière.

S’agissant des personnes physiques, la moitié du montant de la plus-value immobilière sera intégrée à vos autres revenus imposables à l’IRS si vous êtes résident fiscal portugais.

Si vous êtes non-résident fiscal portugais, vous ne bénéficiez pas de cette décote de 50%, et serez assujettis à l’impôt sur 100 % de la plus-value immobilière.

Le calcul de la plus-value imposable est donc le suivant :

Valeur de vente – Valeur d’achat réévaluée au jour de la vente ( pour tenir compte de l’inflation) – dépenses déductibles ( liste ci-dessous ) x 50 % ( uniquement si je suis résident fiscal portugais) = montant imposable.

Vous noterez que le prix d’achat est réévalué pour tenir compte de l’inflation. L’état portugais publie tous les ans un tableau des coefficients de revalorisation de l’argent, qui vous permettra de déterminer votre valeur d’achat réactualisée.

Les dépenses déductibles sont notamment les impôts supportés lors de l’achat : IMT et IS, les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement, travaux réalisés il y a moins de 12 ans, coût du diagnostic de performance énergétique, commission payée à l’agence immobilière pour la vente du bien. Pour être déductible ces sommes doivent être justifiées par une facture à votre nom.

Le taux de taxation ou de “pression” fiscale?

Pour un résident fiscal portugais: 50 % de la plus-value intégrés à ses autres revenus et taxés au barème progressif en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Exemple : Achat en 2007 à 180.000€ ( en ce compris les 5 % de commission due à l’agence par le vendeur) d’un bien revendu 300.000 € en 2017. En frais déductibles, nous avons les travaux réalisés au cours des 12 dernières années pour un montant de 24.500 € et le certificat énergétique exigé pour la vente d’un montant de 300 €, puis les frais supportés lors de l’achat 450 €, et les droits de mutation dus lors de l’achat pour 5.900 €, et enfin les honoraires de l’agence immobilière lors de la vente 5% x 300.000 € = 15.000

Plus-value = 300.000 -199.800 ( 180.000 € réévalués pour tenir compte de l ’inflation selon le barème fixé par l’état) – 300 – 24.500 -450 – 5.900 – 15.000 = 54.050 €

Soit montant à déclarer avec son IRS : 50 % x 54.050 = 27.025 € taxés au barème progressif de l’IRS.

Pour un non-résident fiscal portugais : 100 % de la plus-value immobilière taxés à l’IRS au taux forfaitaire libératoire de 28 %. Il est à noter que vous ne pouvez pas non plus prétendre bénéficier de l’exonération pour remploi dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal, puisque par définition vous êtes non-résident fiscal portugais.

Pour le même exemple, le non-résident fiscal serait taxé sur 100% des 54.050 € de plus-value, au taux forfaitaire de 28%, soit : montant de l’impôt = 15.134 €.

Pour rappel, le taux actuellement applicable à la taxation de la plus-value immobilière en France est de 36,2 % ( 19% de taux forfaitaire libératoire d’IR + 17,2% de prélèvement sociaux), auxquels s’ajoutent éventuellement la contribution exceptionnelle de 2% en cas de plus-value supérieure à 50.000 €, puis la contribution exceptionnelle sur les haut revenus au taux de 3 % ou 4% ( lorsque la fraction de revenu fiscal de référence en ce compris la plus-value imposable, est supérieure à 250.000 € par contribuable). Toutefois, il est fait application en France d’une décote sur la plus-value imposable, en fonction du nombre d’années de détention.

Pour le même exemple, la plus-value brute aurait été de 64.200 €, et après application des abattements pour durée de détention, l’impôt aurait été de 17.756 €.

Ce montant serait encore supérieur en cas de contribution exceptionnelle et de CEHR.

En définitive, même pour un non-résident fiscal au Portugal, la plus-value immobilière connaît une fiscalité plus douce au Portugal qu’en France…

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